近日，住房城鄉建設部發(fā)布《關(guān)于做好住房發(fā)展規劃和年度計劃編制工作的通知》，要求各地科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計劃，并提前謀劃2026—2030年住房發(fā)展規劃。

住建部要求，根據人口變化確定住房需求，根據住房需求科學(xué)安排土地供應、引導配置金融資源，實(shí)現以人定房，以房定地、以房定錢(qián)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結構合理，防止市場(chǎng)大起大落。

“治本之策”如何落實(shí)？

“要求各地編制兩年住房發(fā)展規劃，這在以前比較少見(jiàn)。而此次提出的‘住房發(fā)展五年規劃’，則屬于一項更聚焦于住房的專(zhuān)門(mén)規劃，強調與國土空間規劃、土地利用年度計劃的有機銜接，與此前各地發(fā)布與國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展五年規劃、城市總體規劃等配套的房地產(chǎn)相關(guān)五年規劃也有一定的差異?！背啥际谐鞘薪ㄔO發(fā)展研究院副院長(cháng)馮波表示。

在這次較為特別的部署中，住建部強調，住房發(fā)展規劃和年度計劃是建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機制的重要抓手。

具體而言，住房發(fā)展年度計劃要明確年度各類(lèi)住房及用地供應規模、結構和區位，測算房地產(chǎn)項目合理融資需求；“住房發(fā)展五年規劃”則要求各城市統籌考慮當地經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展、人口變化、產(chǎn)業(yè)布局、住房供需等方面情況，結合存量住房和存量土地等潛在供應情況提前謀劃。

這并不是住建部第一次提及該項機制。2023年11月，住建部部長(cháng)倪虹表示：“構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的治本之策”。至于構建新發(fā)展模式的思路，在體制機制上提到了“建立‘人、房、地、錢(qián)’要素聯(lián)動(dòng)的新機制”，這也被認為是新模式的核心內容。

如今這一機制再次被強調，并通過(guò)“抓手”的定位與未來(lái)幾年住房發(fā)展規劃和年度計劃關(guān)聯(lián)起來(lái)，中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜認為，各地將基于此進(jìn)一步摸清當地住房需求總量和結構、房地產(chǎn)市場(chǎng)短期和中長(cháng)期供求關(guān)系等，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展有積極作用。

“住房發(fā)展規劃和年度計劃有助于引導金融資源、土地資源等流向更需要的地方，提高資源利用效率?！标愇撵o表示，未來(lái)人口規模大且人口持續增加、房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應求的城市，將建設更多新房以滿(mǎn)足居民住房需求，這些城市也將獲得更多土地、金融等資源。

如何“防止市場(chǎng)大起大落”？

本次通知中，“防止市場(chǎng)大起大落”再度引發(fā)關(guān)注。住建部指出，要實(shí)現以人定房，以房定地、以房定錢(qián)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結構合理，才能更好地穩定市場(chǎng)。

這與當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化密切相關(guān)。

“過(guò)去多地供不應求的態(tài)勢已經(jīng)得到緩和，居民基本住房需求已經(jīng)得到滿(mǎn)足，但住房結構性問(wèn)題仍較為突出，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求態(tài)勢明顯?！标愇撵o表示。

根據中指數據，福州、天津等城市新房可售面積出清周期均超20個(gè)月，市場(chǎng)去化壓力較大；另有部分城市仍存在庫存不足問(wèn)題，上海、杭州等地新房可售面積出清周期長(cháng)期低于10個(gè)月。

“以原來(lái)的供應模式可能很難賣(mài)出去，但同時(shí)還有大量的需求沒(méi)有滿(mǎn)足，而且新增需求(比如新市民)個(gè)性化?！睆V東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這樣的新形勢下，遵循“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)尤其重要。

流動(dòng)的達成要以信心為底座。58安居客研究院院長(cháng)張波對中新財經(jīng)記者表示，這一方面需要隨著(zhù)經(jīng)濟的不斷企穩向好，市場(chǎng)環(huán)境不斷優(yōu)化，另一方面也要根據樓市環(huán)境進(jìn)行長(cháng)效層面的政策釋放，讓民眾對于樓市長(cháng)期預期保持穩定，讓房子成為老百姓實(shí)實(shí)在在的穩定資產(chǎn)。

預計保障房建設將明顯加速

“要將房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展、住房保障輪候時(shí)間等納入目標管理?！睆淖〗ú康倪@句要求中可以看出，保障性住房建設已是除了穩定市場(chǎng)外，當前房地產(chǎn)領(lǐng)域的又一重大任務(wù)。

具體而言，住建部強調，各城市要根據當地實(shí)際情況，準確研判住房需求，完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足居民多樣化改善性住房需求，科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計劃。

“政府解決剛需，對應的是要加大保障性住房建設，讓保障性住房成為每一個(gè)城市居民首套房的主要選擇渠道，改善型住房是商品房供應的主要渠道?！崩钣罴伪硎?，這主要針對當下年輕人和新市民購買(mǎi)力疲弱、傳統的商品房供應模式無(wú)法匹配需求的情況，糾偏供需錯配。

業(yè)內預計未來(lái)幾年保障房建設將明顯加速。根據中指監測，目前多地已發(fā)布2024年保租房籌集目標，南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計劃建設量，深圳、廣州、福州計劃1萬(wàn)余套。

在更長(cháng)遠的時(shí)間軸上，住建部強調，住房發(fā)展規劃要立足當地實(shí)際，明確住房發(fā)展目標、重點(diǎn)任務(wù)和政策舉措。要將保障性住房建設作為住房發(fā)展規劃的重要內容，科學(xué)確定保障性住房發(fā)展目標。按照要求，保障性住房要進(jìn)一步明確供應套數和戶(hù)型結構。要將房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展、住房保障輪候時(shí)間等納入目標管理。

李宇嘉認為，這意味著(zhù)項目層面的以需定建，即首先要摸清楚市場(chǎng)需求的特征，比如區位、戶(hù)型、配套等，再開(kāi)始規劃供地、建設和銷(xiāo)售，這樣才能讓供出來(lái)的房子迎合市場(chǎng)的需求，才能賣(mài)得出去，本質(zhì)上也是供應的精細化、精準化，以達成供需匹配。

陳文靜還提到，未來(lái)保障房或以籌集為主、新建為輔，以需定建，對于商品房庫存大的城市，改建或收購存量商品房用作保障房或將是重要方式。

“從穩定性來(lái)看，短期會(huì )有更多政策有效推進(jìn)。一方面關(guān)注民生，‘保交樓’以及降低存量房貸等政策切實(shí)落地，旨在提升居民的幸福感和獲得感；另一方面將加大對供需雙方的拉動(dòng)，重點(diǎn)落實(shí)‘一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)融資需求’、一線(xiàn)城市限購加快放松的政策，以解決開(kāi)發(fā)商貸款難、購房者信心提升的問(wèn)題?！睆埐ㄕf(shuō)。

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