2023年行至年末，作為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)仍在震蕩中重新尋求平衡。一方面，行業(yè)新發(fā)展模式逐漸顯現出輪廓。另一方面，價(jià)量調整、市場(chǎng)信心修復、風(fēng)險化解等，仍是轉型路上需要闖過(guò)的關(guān)隘。
新模式輪廓漸顯
梳理近三年中央經(jīng)濟工作會(huì )議中針對房地產(chǎn)的表述，不難看出，中國對于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的探索不斷深入。
2021年，針對房地產(chǎn)業(yè)，中央經(jīng)濟工作會(huì )議首提“探索新的發(fā)展模式”。2022年，相關(guān)提法轉變?yōu)椤巴苿?dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡”。2023年更進(jìn)一步，會(huì )議提出“完善相關(guān)基礎性制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，不僅構建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的進(jìn)程不斷向前推進(jìn)，方式也逐步明確。
中央財辦有關(guān)負責人近日表示，這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的治本之策。要在推進(jìn)“三大工程”(保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造)建設中，加大保障性住房建設和供給，加快構建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應體系。同時(shí)，要針對房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展面臨的突出矛盾和問(wèn)題，完善相關(guān)基礎性制度，為構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式奠定良好的體制基礎。
構建新模式的“突破口”
加大保障性住房建設和供應、構建新的住房供應體系被視為構建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要著(zhù)力點(diǎn)之一。過(guò)去二十多年來(lái)，與“高歌猛進(jìn)”的商品房市場(chǎng)相比，中國保障房體系發(fā)展顯得較為不足。將這條短板補上，才能真正讓商品房和保障房“兩條腿一起走路”。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，加大保障房建設和供應可以實(shí)現供給側“大騰挪”，在滿(mǎn)足低收入人群需求的同時(shí)，調整房地產(chǎn)供應結構，穩定行業(yè)體量。
另一個(gè)突破口在于“完善相關(guān)基礎性制度”。中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜認為，后續需要完善的基礎性制度可能包括商品房預售制度，租購并舉，存量盤(pán)活以及土地、金融、財稅等配套制度。這些也是房地產(chǎn)長(cháng)效機制的重要內容。
易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)則認為，完善基礎性制度將主要圍繞“人、房、地、錢(qián)”四個(gè)字。中國住房和城鄉建設部部長(cháng)倪虹此前表示，要從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢(qián)，防止市場(chǎng)大起大落。
近期“先立后破”被高層會(huì )議多次提及。業(yè)內認為，這可能也是房地產(chǎn)新舊模式轉換的重要原則。陳文靜表示，如果明年房地產(chǎn)政策能夠協(xié)同發(fā)力，包括在需求端繼續優(yōu)化限制性政策，在供給端支持房企合理融資需求、化解企業(yè)風(fēng)險，同時(shí)加快推進(jìn)“三大工程”建設，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步實(shí)現筑底企穩。
化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險
逐步修復信心、化解風(fēng)險是中國房地產(chǎn)新發(fā)展模式建立過(guò)程中需要闖過(guò)的關(guān)鍵一關(guān)。李宇嘉認為，只有防住風(fēng)險，才能為打造新模式、尋找新動(dòng)力、確保行業(yè)平穩著(zhù)陸創(chuàng )造機會(huì )。
中央財辦有關(guān)負責人強調，要一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，對正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)做到不抽貸、不斷貸、不惜貸，更好支持剛性和改善性住房需求。要切實(shí)加強預售資金監管，確保在建項目順利完成。
諸葛數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪認為，“一視同仁”意味著(zhù)民營(yíng)房企的融資支持通道將擴大，有利于改善房地產(chǎn)行業(yè)預期。李宇嘉也表示，金融機構防范房地產(chǎn)風(fēng)險不等于一味地收縮，惜貸甚至抽貸，而應該貫徹“一視同仁”，基于項目風(fēng)險評估來(lái)決定是否給予貸款。這樣才能通過(guò)支持該支持的、壓縮該壓縮的，在實(shí)現行業(yè)穩定的同時(shí)，將風(fēng)險逐漸控制下來(lái)。
除了外部“輸血”外，房地產(chǎn)業(yè)還需要穩定預期、逐步恢復內部“造血”能力。近日，北京、上海相繼出臺穩樓市政策，降低購房者置業(yè)門(mén)檻和購房成本。業(yè)內普遍認為，這釋放了相關(guān)樓市政策進(jìn)一步調整的信號，或助推整體樓市加速筑底企穩。
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